Begrippen en veelgestelde vragen

Het woord 'appartement' komt van het begrip appartementsrecht. Als u een appartementsrecht koopt, koopt u eigenlijk twee dingen: 

- een stukje mede-eigendom van het gebouw waar de woning zich in bevindt; en

- het recht om een gedeelte van het gebouw uitsluitend voor uzelf te mogen gebruiken.

U bent, samen met alle anderen, eigenaar van het hele gebouw. Om die reden gelden er dan ook regels waar alle eigenaren zich aan moeten houden. Die regels zijn vastgelegd in de akte waarmee het gebouw in appartementsrechten is verdeeld, de zogeheten splitsingsakte of akte van splitsing. In die akte is ofwel een Reglement van Splitsing in zijn geheel opgenomen of een Reglement genoemd.

Bij het splitsen van een complex in appartementsrechten wordt ook de Vereniging van Eigenaars opgericht.

Een VvE-bijdrage komt niet uit de lucht vallen. Alle eigenaars binnen een complex moeten zorgen voor het gebouw en beslissen gezamenlijk, via een democratisch proces (meeste stemmen gelden) hoe dat wordt aangepakt. Er moet onderhoud worden gepleegd en het gebouw moet bijvoorbeeld verzekerd worden. Daar moeten afspraken over worden gemaakt. Dit gebeurt in de (hopelijk) jaarlijkse vergadering van de Vereniging van Eigenaars, waarin een begroting wordt opgesteld. Op die begroting komen de posten voor waar de VvE geld aan uit gaat geven. Dat is voor verzekeringen, schoonmaakkosten, liftonderhoud en liftabonnement, klein dagelijks onderhoud en...reserveringen voor groot onderhoud. Overigens ligt aan dat laatste vaak een MJOP (Meerjarenonderhoudsplan) ten grondslag, waarin beschreven staat welke bouwdelen van het complex wanneer onderhouden moeten worden om het gebouw bouwkundig op peil te houden.

 

Het is goed mogelijk dat een VvE met een hoge maandbijdrage 'ergens' voor aan het sparen is omdat de reserves ontoereikend zijn. Maar dat is zeker niet altijd het geval! Het komt namelijk ook voor dat de eigenaars besluiten om altijd een buffer te hebben, ook bij onvoorziene omstandigheden. Zo worden eenmalige bijdragen voorkomen door per maand iets meer te betalen! Een hoge VvE-bijdrage wil dus zeker niet altijd zeggen dat een VvE de zaken niet op orde heeft. Dat is eerder het geval bij VvE's waar uitsluitend de gezamenlijke opstalverzekering betaald wordt en waar de (verplichte) reservering groot onderhoud een paar honderd euro bedraagt.

 

Als alle jaarlijkse kosten op een rijtje staan wordt dat omgeslagen naar de eigenaars. Dat gebeurt via de verdeelsleutel  zoals die in de splitsingsakte van het complex is vastgesteld. En zo ontstaat de VvE-bijdrage per appartement!

Als u een appartement wilt kopen beschikt de verkopend makelaar over de meest recente VvE-stukken. Het is verstandig deze door te lezen alvorens een bod te doen. Als u Vinck Makelaardij inschakelt als aankoopmakelaar worden alle stukken van de VvE voor en met u doorgenomen, deskundig geïnterpreteerd en aan u toegelicht, zodat u met voldoende kennis en bagage een huis koopt.

Aan welke regels moet een VvE (een Vereniging van Eigenaars) zich houden en hoe komt u dat te weten? Een appartement (eigenlijk: appartementsrecht) ontstaat door een gebouw met een splitsingsakte op te delen in kadastrale eenheden. In die splitsingsakte wordt ook de Vereniging van Eigenaars opgericht en wordt een reglement genoemd waarin de regels voor die specifieke VvE zijn omschreven. Het kan bovendien zo zijn dat in de splitsingsakte af wordt geweken van wat er in het Reglement van Splitsing is opgenomen. Dat is zeer gebruikelijk.

Om dus echt te weten aan welke regels een VvE van een bepaald gebouw zich moet houden, moet u zowel de splitsingsakte van dat gebouw opvragen (bijvoorbeeld bij ons, bij Vinck Makelaardij) en het daarin genoemde reglement in handen krijgen. 

De reglementen die bestaan en van toepassing kunnen zijn staan hieronder genoemd (bij klikken opent een PDF in een nieuw venster): 

- splitsingsreglement 1972

- splitsingsreglement 1973

- splitsingsreglement 1983

- splitsingsreglement 1992

- splitsingsreglement 2006 

Naast het Reglement van Splitsing kan een Vereniging van Eigenaars beschikken over een Huishoudelijk Reglement. Daarin worden zaken geregeld waar het splitsingsreglement niet in voorziet. Bijvoorbeeld: in het splitsingsreglement staat altijd opgenomen dat je als bewoner geen overlast mag veroorzaken. In een Huishoudelijk Reglement kan vervolgens bepaald zijn dat het niet is toegestaan om na 21:00 uur of op zondagen te boren of te kloppen. Tegenwoordig is het ook gewoonte dat VvE's in hun HR vastleggen dat 'short stay', zoals dat bijvoorbeeld via AirBnB gebeurd, niet valt onder de bestemming 'wonen' en daardoor niet is toegestaan.

Het Huishoudelijk Reglement wordt vastgesteld in een vergadering van de VvE. Als een HR wordt goedgekeurd staat op het HR in welke vergadering dat geweest is.

Kortom: voor een compleet overzicht van het 'hoe en wat' binnen de VvE van het complex waar u woont of wilt wonen heeft u de splitsingsakte, het splitsingsreglement en het Huishoudelijk Reglement nodig. Als u Vinck Makelaardij inschakelt als aankoopmakelaar heeft u hier natuurlijk geen omkijken naar - dan zoeken wij alles netjes voor u uit!

Over asbest worden altijd veel vragen gesteld bij het kopen van een huis. En dat is ook begrijpelijk, want het is, indien beschadigd en blootliggend een gevaarlijk goedje.

In de oudbouw, zoals in Rotterdam veelvuldig voorkomt, is het zeer goed mogelijk dat er nog asbest aanwezig is. Asbest heeft namelijk heel lang bekend gestaan om zijn goede eigenschappen. Het is sterk, bestand tegen hoge temperaturen slijtvast, isolerend, én ook nog goedkoop. Het is in woningbouw gebruikt vanaf de jaren 40 tot begin jaren 80. In 1993 is de toepassing van asbest verboden. Asbest kan echter nog altijd aanwezig zijn in huizen, bedrijven en andere panden die voor die tijd zijn gebouwd.

Platen van asbesthoudend cement bevinden zich vooral in gevels, dakbeschot, in en rondom schoorstenen en in of bij de cv-installatie. Oude kachels kunnen voorzien zijn van asbesthoudende koorden. Asbest komt ook voor in sommige soorten vinylzeil en in een bepaald type oude, harde vinyltegel. Dat is geweest in de periode tussen circa 1968 en 1980.
Materiaal met asbest heeft vaak een vezelachtige structuur. Dit is te zien op breukvlakken en bij beschadigingen van asbesthoudend materiaal. Meestal heeft asbest een witte tot lichtgrijze kleur.

De grote vraag is altijd of asbest verwijderd moet worden. Dat is afhankelijk van de wijze waarop het asbest gebonden is in het materiaal. Hechtgebonden asbest, zoals dat voorkomt in cementplaten, kan meestal beter blijven zitten. Dit materiaal levert geen gevaar op als het in goede staat verkeert en niet wordt bewerkt. Op het moment dat het bewerkt wordt komen de asbestdeeltjes namelijk vrij en kunnen zich nestelen in de luchtwegen.
Of er in het geval van niet-hechtgebonden (ofwel: losgebonden) asbest maatregelen nodig zijn, hangt af van het feit of het materiaal al dan niet is afgeschermd. Vaak is bijvoorbeeld een nieuwe vloer aangelegd op de asbesthoudende vinyltegels of op het asbesthoudende zeil. Verder speelt in de afweging een rol of het asbest zich op een plaats bevindt waar regelmatig mensen komen.
 

Een verborgen gebrek is een gebrek of mankement dat doelbewust niet aan belangstellenden (bijvoorbeeld een aspirant koper)  gemeld wordt. Het wordt verborgen en verzwegen omdat het gebrek van dusdanige aard is dat een belangstellende weleens weg zou kunnen lopen als het bekend zou worden. Het verborgen gebrek is de grote klassieker bij het kopen en verkopen van een huis en dan niet in de positieve zin van het woord. Als er een twistpunt tussen verkopers en kopers genoemd moet worden dan is dit het wel. Over het begrip 'verborgen gebrek' bestaan helaas nogal wat misverstanden. Ons wordt regelmatig gevraagd of er nog verborgen gebreken zijn. Dat weten wij natuurlijk niet...een verborgen gebrek is immers verborgen en (de meeste) makelaars zijn niet helderziend.

Ieder huis (ja, ook dat van u) heeft gebreken. Het is niet anders! Er zijn echter grote verschillen tussen niet kenbare gebreken, niet zichtbare gebreken en verborgen gebreken.
- een niet kenbaar gebrek: kan niet gemeld worden door de verkoper, want je kunt niet melden wat je niet weet.  Een niet kenbaar gebrek is daarom vaak ook een niet zichtbaar gebrek.
- een niet (direct) zichtbaar gebrek: kan best bij de verkoper bekend zijn en moet in dat geval door de verkoper gemeld worden. Dat heeft te maken met de meldingsplicht van de verkoper. Zelfs als een verkoper een niet zichtbaar gebrek niet meldt doet hoeft er niet direct sprake te zijn van een verborgen gebrek. Sommige mankementen aan een huis zijn dusdanig miniem dat ze normale bewoning niet in de weg staan en waarbij het niet bij de verkoper opkomt dat een ander dat als gebrek ziet.
- een verborgen gebrek: is, zoals het juridisch bedoeld wordt, een gebrek dat 'normaal gebruik' van hetgeen er verkocht is/wordt in de weg staat. En dat is iets anders dan een klemmend raam of een tik in de waterleiding. Een verborgen gebrek is bovendien een gebrek of mankement dat doelbewust niet aan belangstellenden (bijvoorbeeld een aspirant koper) gemeld wordt. Het wordt verborgen en verzwegen omdat een belangstellende weleens weg zou kunnen lopen als het bekend zou worden. Voor er met succes aanspraak gemaakt kan worden op compensatie of herstel door de verkopende partij is ook van belang dat een koper aan kan tonen dat deze aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan.

Niet zichtbare gebreken waar een verkoper weet van heeft moet een verkoper altijd melden. Gebreken die zichtbaar zijn of eenvoudig door een aspirant koper kunnen worden opgemerkt vallen dus zeker niet onder verborgen gebreken! Als er een gordijn voor een raam hangt waar een scheur in zit...dat is dus geen verborgen gebrek, dat is een kwestie van opletten door de koper en melden door de verkoper.
Kortom: een koper stelt zijn vragen aan de verkoper, kijkt goed rond (onderzoeksplicht koper) en laat eventueel een aankoopmakelaar meekijken of laat een bouwkundige keuring uitvoeren. Een verkoper moet zoveel mogelijk melden wat hij weet over hetgeen er verkocht wordt. Zo komt niemand voor verrassingen te staan! En mocht er toch een gebrek geconstateerd worden...een normaal overleg lost de meeste problemen het snelst op.

Als u een huis koopt worden de gemaakte afspraken vastgelegd in een schriftelijke koopovereenkomst. Als dat contract door zowel de verkoper als de koper getekend is én de koper een kopie heeft ontvangen van de getekende overeenkomst gaat de wettelijke bedenktijd in. De bedenktijd duurt (minimaal) drie dagen en begint op de dag die volgt op de dag dat de koper de kopie overhandigd krijgt. De bedenktijd eindigt tegen middernacht van de laatste dag van de bedenktijd. Het is dus niet van belang hoe laat de koper het afschrift van de akte heeft ontvangen. Gedurende de bedenktijd kan de koper de overeenkomst alsnog ongedaan maken. Dat kan zonder opgaaf van redenen, is kosteloos en vormvrij. Uiteraard verdient het sterke aanbeveling om de mededeling (aan de verkoper) schriftelijk te doen om discussie te voorkomen.

Van de drie dagen bedenktijd moeten er minimaal twee dagen geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn. Eindigt de bedenktijd op een zaterdag, zondag of feestdag? Dan duurt de bedenktijd tot de eerstvolgende werkdag. De bedenktijd is niet van toepassing bij koop van bijvoorbeeld onbebouwde grond, woonboten en woonwagens. 

De bedenktijd geldt uitsluitend voor natuurlijke personen die niet handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf. 

De meeste huizen worden verkocht onder de voorwaarde 'Kosten Koper', vaak afgekort tot 'k.k.'. Kosten koper betekent dat de koper de kosten voor de overdracht van de woning voor zijn rekening neemt. Onder de kosten koper vallen in ieder geval de volgende kosten: 
- Overdrachtsbelasting; 
- Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering; 
- Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering. 

Als een koper een hypotheek nodig heeft komen daar de volgende kosten bij:
- Notariskosten voor het opmaken van de hypotheekakte; 
- Kadasterkosten voor inschrijving hypotheekakte. 

Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper de courtage van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een aankoopmakelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.

Gemiddeld ligt het percentage van de kosten koper op 2,5 tot 3% van de koopsom van de woning.

Als een nieuwbouwwoning wordt verkocht  is dat meestal onder de conditie 'vrij op naam' (v.o.n.). Dat houdt in dat de verkoper de kosten van de overdracht voor zijn rekening neemt. Daarbij zijn de kosten van de financiering van koper niet inbegrepen.

Nee, absoluut niet. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod. 

Als u de vraagprijs dan doet u alleen maar een bod, niet meer en niet minder. De verkoper (en nooit de makelaar!) beslist vervolgens of hij dat bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen. Hij kan zelfs besluiten de vraagprijs tijdens de onderhandelingen te verhogen.

Daarnaast is de koopsom slechts een deel van wat een verkoper en koper met elkaar overeen zullen moeten komen; de zogenaamde randvoorwaarden. Denk bijvoorbeeld aan de oplevertermijn en de goederen die wel of niet meeverkocht worden.

Het is altijd de verkoper die bepaalt wat de vraagprijs voor zijn woning is, in overleg met de makelaar. Een vraagprijs is een waardeoordeel van de verkopende partij en daar kunnen meerdere zaken aan ten grondslag liggen. Het staat een kandidaat-koper vrij om een lager bedrag te bieden dan wat de verkoper voor zijn huis vraagt. 

 

Als de makelaar aangeeft ‘onder bod’ te zijn, betekent dit dat er een serieuze gegadigde is waarmee de verkoper (de opdrachtgever van de makelaar) in onderhandeling is. Dit kan, vooral als de onderhandelingen in een vergevorderd stadium zijn, betekenen dat afgesproken bezichtigingen worden afgezegd, maar dat is zeker niet altijd zo. Een onderhandeling wil niet altijd zeggen dat er een koop tot stand komt.

 

Ja, dat is mogelijk - een makelaar kan met meerdere gegadigden tegelijk onderhandelen, maar dit moet dan wel aan de betrokkenen kenbaar gemaakt worden.

In de praktijk zal het eerder zo zijn dat iemand in onderhandeling is en vervolgens te horen krijgt dat er door de verkoper (of verkopend makelaar) van iemand anders een bieding is ontvangen. De verkoper en diens makelaar hoeven namelijk niet doof en blind te zijn voor biedingen van anderen terwijl er al een onderhandeling gaande is. De verkopend makelaar kan de eerste bieder vervolgens in de gelegenheid stellen om een uiterste bieding te doen. Als dat niet gebeurt of de bieding is niet goed of hoog genoeg, dan kunnen de onderhandelingen met de eerste bieder worden afgebroken om onderhandelingen met de tweede bieder te beginnen. Het kan bovendien zo zijn dat - in het belang van de verkoper - in een dergelijke situatie de vraagprijs wordt verhoogd. 

 

Een onderhandeling is een proces waarbij twee partijen door middel van 'geven en nemen' of door het doen van voorstellen en tegenvoorstellen tot een overeenstemming proberen te komen. Laten we dat vertalen naar het kopen of verkopen van een huis...

 

Dat iemand zijn of haar huis te koop zet met een vraagprijs en iemand doet op basis van die vraagprijs een bod, dan houdt dat niet in dat de bieder in onderhandeling is met de verkoper. Er is sprake van onderhandeling als de verkoper reageert op het bod met een tegenvoorstel, ofwel: als de verkoper een tegenbod doet. Het kan ook zijn dat de verkopende makelaar uitdrukkelijk bij de bieder aangeeft dat deze met de verkoper in onderhandeling is. Iemand die een bod doet is niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat het bod met de verkoper zal worden overlegd.

En...u kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. De verkoper is degene die bepaalt met wie hij/zij in onderhandeling treedt. Als een bod aantrekkelijk is voor de verkoper en de bieder ontvangt via de makelaar het tegenvoorstel van verkoper...dan is er sprake van een onderhandeling. De onderhandeling stopt als één van de partijen zich terugtrekt of als tussen verkoper en bieder een overeenstemming wordt bereikt.

Een optie in juridische zin geeft een partij het recht om binnen een afgesproken periode een huis te kopen. Als een koopoptie wordt verstrekt heeft de koper het huis nog niet gekocht, maar verzekert zich voor een korte periode van de mogelijkheid om te kopen. De verkoper mag het huis gedurende die periode niet aan een ander verkopen. De partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. 

Bij het kopen van een huis wordt vaak ten onrechte het begrip 'optie' gebruikt. Iemand die graag het huis wil kopen of een bod uit wil brengen vraagt dan aan de verkopend makelaar 'een optie'. In dat geval heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopend makelaar kan doen. Die toezegging houdt meestal in dat een belangstellende een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De gegadigde kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. 

Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een (pre-)onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.